意外とかかるコスト、もっとも得なスキームとは


株価

 不動産証券化のコストには、設立コスト、不動産の証券化を行なう際に発生するコスト、投資家への配当・利払いなどに関するコストがあります。

<設立コスト>
SPC法上のTMKは、プロジェクトごとにTMKを設立しなければなりません。不動産特定共同事業の場合、一度不動産特定共同事業者としての許可(その際、事業の雛型である約款の認可を同時に受ける)を受ければ、プロジェクト実施ごとに許可を受ける必要はありません。どの仕組みを選ぶかは設立コストのみの比較で結論の出ることではなく、不動産の流通コスト、オフバランスかオンバランスか、不動産特定共同事業を使うか使わないか、あるいはどのような投資家をイメージするか、さらに仕組みに適用される税制や機動性などについて、総合的にメリット・デメリットを考えて判断すべきことは当然です。一般論としていえば、実務上もっとも利用されるスキームは次のようなものです。商法上の有限会社をSPCとして設立し、資金調達は小額であれば借り入れをノンリコで行ない、エクイティを匿名組合出資により行ないます。
 なお、不動産流通税のコストを節減するため、不動産の現物での売買ではなく、信託受益権の売買で行なうのが普通です。信託受益権を利用するためには、信託銀行を利用する場合が普通ですが、状況によってはあまり知られていませんが“民事儒託”の利用が可能です。この活用により、信託銀行への報酬がカットされ信託登記0.6%だけですみます。

<不動産の証券化を行なう際に発生するコスト>
 証券化の手法により、発生する費用項目は異なりますが、どの手法においても共通して発生する賞用項目(設立コスト、物件購入費、不動産鑑定費用、登録免許税、取得税など)と必要に応じて発生する賞用項目があります。これには格付賞用、信用補完措置にかかる賞用など、あるいは証券発行に伴い、証券管理・引き受け手数料、有価証券届出書作成費用があります。

<配当・利払いなどに関するコスト>
 資産担保証券(以下ABS:Asset Backed Sccurilies)の配当・利払いなどに関するコストは、一般事業会社が発行している普通社債・株式と比較すると、ABSのほうが通常コストが高くなります。格付が同一であるのに同じ利回り(コスト)になっていないのは変ですが、投資家が食べ慣れないものは敬遠しがちということでしょうか。リース債権などを担保にしたABSの場合においても、普通社債に比べてスプレッドが0.3%程度乗せられる(コストが高くなる)ことが一般的です。この0.3%は、商品の流動性と市場認知度合いの違いと考えるしかありません。つまり、大量に供給されている普迦社債(兆単位で発行されている)と、供給量の少ないABS(100億円規模で発行されている)を比較すれば、差が出るのは当然と市場は判断しているわけです。米国においてもCMBSは、発行初期の段階では、大きなスプレッドを乗せられていましたが、商品数の増加、市場における認知度のアップにつれてスプレッドは縮小しています。


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