不動産と債権の二極で証券化が進展


景気

 日本の不動産証券化の流れは、“不動産”と“債権”(貸し付け債権及び一般債権)との二極で進展してきました。1871年(明治4年)の地租改正では農地の“地券”が発行され、これこそが元祖不動産の証券化という人もいます。1931年(昭和6年)には抵当証券法が施行されています。昭和恐慌下の当時、不動産の値下がりが生じ銀行の不良債権を処理することをねらいに同胞が施行されました。今と同じようなことを歴史は繰り返しているわけです。抵当証券は、バブル期に大量に発行され高利回りのため、投資家の人気を集めましたが、不動産価格の下落のため、破綻・縮小に追い込まれてしまいました。ちなみに昭和恐慌の不良債権は、戦争が起きたためインフレになれ結果的に解決しています。

住宅ローン

 87年3月に後述するように不動産の小口化商品第一号が発売され、この仕組みは、95年施行の不動産特定共同事業法へと引き継がれます。さて“債権”の例を見ると次のような流れになります。73年に旧住専の「住宅ローン債権信託」の流動化、74年に金融機関による「住宅抵当証券」の発行、89年に地どう公共団体向けの貸し付け債権の「地方債証書」の発行がありました。このころは、金融機関がBIS規制を達成するため、膨らんだ資産を削減する目的で貸し付け債権を流動化させることがさかんでした。しかし、95年の兵庫銀行の破綻、96年の住専国会のころになると金融機関の不良債権の流動化に焦点が移りました。95年7月の東京三菱銀行の担保不動産の証券化を第一号として各行から流動化のスキームが次々と発表されました。最終的にこれらは、発行する金融機関がリスクを取っている形となっており、中途半端な証券化といえます。金融機関の破綻が現実化(97年山一證券倒産)するなかで、政府としても重い腰をあげざるを得なくなり、担保不動産などの流動化を主目的に、98年6月に旧SPC法が制定されることとなります。


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